Hill8 — это современный бизнес-центр класса А через дорогу от метро «Алексеевская». В этом здании мы выкупили просторный офис 270 м² и подготовили его для сдачи в аренду для компании до 30 человек.

Главная особенность Hill8 — три личные террасы, и просторную общая, выход на которую мы согласовали с владельцами здания. В этом проекте мы учли все потребности сотрудников для комфортной работы — и реализовали их. Делимся инструкцией и примерами с объекта.

Шаг 1. Подберите помещение под задачи платёжеспособного бизнеса

Самые ликвидные офисы — небольшие помещения на пару кабинетов. Но с ними есть загвоздка: компании часто съезжают, и малые команды не могут платить высокую аренду. Приходится постоянно искать новых арендаторов, а маржа при этом небольшая. Несколько правил для максимизации выгоды:

В офисе должно быть просторно, чтобы сотрудники не мешали друг другу. На каждого члена команды должно приходиться от 4,5 м² пространства, а оптимально — около 6 м² рабочей площади.Чтобы арендный бизнес был доходным, помещение не должно быть перенасыщено рабочими местами: обычно такие офисы снимают компании, которые стремятся сэкономить.

Мы подобрали просторный офис 270 м² с высотой потолков 3,6 метров — чтобы пространство ощущалось сразу в нескольких плоскостях. В помещении предусмотрели 30 рабочих мест — на каждого сотрудника приходится около 9 м² площади.

За счёт простора даже в открытых пространствах находятся места для приватной беседы: места действительно много, и специалисты не мешают друг другу

Для большинства офисов требуются прямоугольные планировки. В этом случае удобно размещать мебель и разграничивать помещения. Владельцы площадок часто продают необычные планировки со скошенными углами, но сдавать их трудно — арендаторов пугают подобные пространства, ведь мебель для них придётся делать на заказ.

В Hill8 мы подобрали помещение с прямыми углами: это удобно, ведь пространство легко делить на комнаты и обустраивать мебелью

Любой офис должен быть светлым. Идеальный вариант — когда в помещение попадает много солнечного света. Такое освещение полезнее для зрения, экологичнее и экономичнее. Когда окон много, а за ними красивая панорама, арендаторы для офиса всегда найдутся. Инвестировать лучше в пространства, где много окон больших размеров — так в каждом помещении достаточно света, и офис выглядит выигрышно.

В Hill8 мы подобрали помещение, которое буквально залито солнечным светом. В нём большие панорамные открывающиеся окна — а поскольку помещение угловое, окна находятся сразу с нескольких сторон.

Окна протягиваются от пола до потолка: из-за этого во всём помещении создаётся приятное и привлекательное естественное освещение

Архитектура здания формирует впечатление. Когда строение выглядит солидно, впечатлить арендатора оказывается проще. Для многих компаний архитектура здания — это вопрос репутации, поэтому внешний вид помещения работает как маркетинговый инструмент. Чем привлекательнее здание внешне, тем проще инвестору сдать офис внутри строения.

Дополнительный плюс — если у здания есть специальные сертификаты. Например, в США LEED-сертификаты прибавляют 10–12% к стоимости аренды, а зарубежные брокеры отмечают, что «зелёные» стандарты дают прибавку от 3% до 30% к стоимости аренды офиса. В России — похожая ситуация, и платёжеспособные компании стремятся подбирать рабочее место под свои ценности.

Мы специально выбрали Hill8, чтобы впечатлять потенциальных арендаторов. Здание имеет сложную форму, и на фасаде ритмично меняется объём — это придаёт глубину архитектуре. Динамику для постройки задают французские балконы: они создают акценты, за которые цепляется взгляд, а ещё разбавляют цветовую гамму за счёт озеленения.

Летом здание выглядит максимально выигрышно, ведь на балконах расцветает зелень

Фасад здания выполнен из юрского мрамора — природного материала с благородными светлыми оттенками. Из-за наличия окаменелостей в составе, цвет переходит градиентами от светло-бежевого до серо-голубого. Благодаря материалам отделки и технологиям постройки, здание сертифицировано по международному экологическому стандарту BREEAM.

На солнце холодный серо-голубой мрамор приобретает тёплый бежевый оттенок

Внутри Hill8 — светлые эстетичные лобби с плавными бионическими формами. Внутренние пространства на этажах проектировал известный американский дизайнер Карим Рашид.

Авторский подход сочетается с функциональностью: здесь объединены эстетика природных форм и современные технологичные решения

Первое правило высокодоходного арендного бизнеса — подбирать помещение с наибольшей маржинальностью. Инвестировать стоит в просторные, светлые объекты. При этом помните, что само здание способствует успешной сдаче в аренду: постройка должна быть солидной и создавать первое впечатление — это ценят платёжеспособные клиенты.

Шаг 2. Изучите инфраструктуру вокруг офиса

Сотрудники компаний не просто сидят внутри офисных помещений: им нужно до них добираться, а затем взаимодействовать со средой вокруг. На инфраструктуру вокруг смотрят арендаторы, ведь наличие удобств вокруг работы сильно упрощает наём новых специалистов. Что стоит оценить перед инвестициями:

Транспортная доступность. Необходимо подбирать офис так, чтобы до него можно было легко добираться на общественном транспорте. Для инвестиций лучше подходят объекты, где есть метро или хотя бы автобусная остановка. Например, в Hill8 станция метро «Алексеевская», до офиса 2 минуты — он буквально через дорогу.

Близость к метро — один из важнейших факторов для сдачи офиса в аренду. Каждые пять минут дороги от помещения до метро роняют цену аренды на 18% в объектах А-класса, и на 15% — в объектах B-класса.

Помимо транспортных развязок, стоит предусмотреть парковку для тех, кто добирается самостоятельно. В этом случае арендаторам не придётся заботиться о платной парковки или организации помещения для велосипедов. В Hill8 мы тоже предусмотрели эти опции — в здании есть отапливаемый двухуровневый паркинг и оборудованные места для хранения велосипедов.

Паркинг в Hill8 просторный: на нём будет реально поставить машину даже в будние дни

Заведения вокруг. Инвестировать лучше в те объекты, вокруг которых уже работает бизнес. Обращайте внимание на супермаркеты, рестораны и кафе, притом разнообразные. Арендаторы офисов обращают внимание на эти факторы, ведь так сотрудники не задерживаются на обеде, и не приходится организовывать кейтеринг.

Проще всего сдаются офисы с развитой инфраструктурой вокруг. Такие помещения — находка для владельцев компаний, потому что снимает с HR-отдела множество головных болей. Им не приходится организовывать корпоративное такси, кейтеринг или договариваться о платной парковке — всё уже предусмотрено. Именно такой объект мы подобрали в Hill8, и теперь его можно приобрести в качестве высокодоходного арендного бизнеса.

Шаг 3. Предусмотрите зоны для работы команд

Когда пространство выбрано, необходимо продумать внутренние помещения: грамотное обустройство офиса значительно повышает доходность. Создавать зонирование удобнее по логике занятости сотрудников. Чтобы офис был ликвидным, нужно предусмотреть тихие зоны, опенспейсы и изолированные кабинеты. Как сделали мы в Hill8:

На входе — ресепшен и переговорка. Стойка ресепшена должна быть стильной — для компаний-арендаторов это первая точка контакта с клиентами, партнёрами и соискателями. Если проектируете помещение сами, предусмотрите место под логотип: такое решение понравится руководителям бизнеса.

Переговорку лучше делать неподалёку от входа. Партнёры и клиенты будут сразу попадать в нужную комнату, и при этом не мешать работе сотрудников.

На ресепшене Hill8 сооружена стена необычной формы, которая привлекает внимание. Сразу рядом — яркая лаундж зона, где можно подождать руководителя

Переговорная комната располагается в самом центре офиса: она скруглённой формы, которая возможна благодаря специальным моллированным окнам

Предусмотрите кабинеты для руководителей и опенспейсы для рядовых сотрудников. Общие помещения — заведомо плохая идея, которая ломает рабочий процесс. В этом случае линейные сотрудники не могут расслабиться из-за присутствия руководителей, а топ-менеджмент не может обсуждать конфиденциальные вещи. В таких условиях обычно работают стартапы, которые не готовы арендовать офис по высокой стоимости.

Кабинеты руководителей в Hill8 — уютные и удобные. В некоторых из них есть выходы на закрытые террасы

В Hill8 две опенспейс-зоны с широкими удобными столами. Одно из таких пространств вмещает до 12 сотрудников

Если вы хотите инвестировать в офис, который точно будет ликвидным — присмотритесь к Hill8. Мы создали его таким, чтобы он идеально подходил под потребности современных и платёжеспособных компаний.

Шаг 4. Позаботьтесь о технических помещениях

Инвесторы нечасто обращают внимание на второстепенные зоны — и из-за этого сдают офисы с меньшей выгодой. Ответственные арендаторы с самого начала думают об эксплуатации офиса — и чтобы в рабочем пространстве не возникали бардак и суматоха, заботятся о служебных зонах. На что смотреть инвестору:

Зоны хранения. Обычно необходимо две или три. Общая — для хранения вещей сотрудников. Как правило, простая гардеробная со шкафами. Другие зоны — для хранения уборочного инвентаря и офисных принадлежностей. Всего две небольшие комнаты могут значительно повысить доходность.

Так мы обустроили гардеробную в Hill8: в ней достаточно места для хранения вещей тридцати сотрудников, а посередине — удобные пуфики, чтобы переобуваться

Кухня. Многие сотрудники берут еду с собой — и компании отдают предпочтения офисам, с кухней. Нужны столы, чтобы пообедать и не делать этого на рабочем месте. Из техники — холодильник и микроволновка. Если инвестор обустроит удобное пространство для обеда, это будет плюсом для арендаторов.

Мы оборудовали кухню Hill8 всей необходимой утварью и техникой. Микроволновки сразу поставили две — чтобы в офисе на 30 человек не было очередей

Уборные. Во многих офисных зданиях предусмотрен туалет на этаже — но это точно не подходит серьёзному бизнесу. Обязательно предусмотрите, чтобы в помещении была мокрая зона с канализацией, чтобы в ней можно было обустроить уборные — в таком офисе будущим арендаторам будет комфортно работать самим, а также приглашать туда партнёров и клиентов. В Hill8 мы организовали рабочее пространство для тридцати человек — поэтому и туалетов обустроили три.

Хорошая опция — предусмотреть помещение под оборудование. Это важный фактор для многих компаний, в особенности в ИТ-секторе. Мы в Hill8 обустроили серверную, в которой можно разместить коммуникации для локальной сети и управление электричеством.

Шаг 5. Позаботьтесь о точках притяжения

Помимо рабочих мест в офисе нужны ещё и пространства для неформальных бесед и совместных обсуждений. Это рабочая потребность: помогает разгружать переговорки, способствует тимбилдингу и генерации идей. Офисы с такими пространствами всегда востребованы в креативных командах. О чём стоит подумать:

Предусмотрите зоны коллабораций. Это пространства, где могут собираться несколько специалистов или даже команд. Когда выбираете офис для инвестиций, обязательно обращайте внимание на наличие таких пространств — несомненный плюс для арендаторов, а для айти-компаний вовсе необходимость.

Одна из зон коллабораций в Hill8 — пространство с общими столами и мягкими диванами для совместной работы

Создайте точки, где провести перерыв. Таким местом могут быть кофе-поинт, лаундж-зона или другое неформальное место. В нашем случае мы предусмотрели оба варианта — а ещё можно с комфортом передохнуть на кухне.

Присматривайтесь к вариантам с террасами и руфтопами: по статистике они стоят на 8,8% дороже в аренде. Когда мы готовили инвестиционный проект в Hill8, сразу учли этот факт — в помещении аж три небольшие террасы. Дополнительно наши строители согласовали выход на большую общую: для неё сделали отдельный выход.

Просторная общая терраса в Hill8: на неё есть выходы у разных компаний — мы согласовали такой и для своего объекта

Высокодоходный арендный бизнес складывается из множества деталей

Правильно выбранное помещение, грамотная планировка и внимание к инфраструктуре превращают офис в по-настоящему доходный актив. В Hill8 мы проделали комплексную работу: нашли помещение с высокой маржинальностью, продумали эргономичное пространство, создали зоны для продуктивной работы и отдыха — это напрямую увеличивает привлекательность офиса для платёжеспособных компаний.

При подготовке проекта строители также договорились с владельцами здания о дополнительных возможностях для будущих арендаторов: от выхода на общую террасу до выгодной скидки на покупку помещения. Такие решения формируют итоговую экономику проекта не меньше, чем метраж и планировка.

Когда офис готов, мы сдаём его в аренду или продаём в качестве доходного арендного бизнеса. Напишите нам, если заинтересовались объектом в Hill8: мы проведём консультацию и ответим на все вопросы с учётом ваших бизнес-задач.