Успешный арендный бизнес с нуля

Определились с площадью помещения

За 60 млн рублей в Москва-Сити можно было купить два помещения площадью 60 м² или одно площадью 120 м².

В такой ситуации мы советуем заказчикам брать один большой офис. В помещения размером до 60 м² нередко заезжают «молодые» компании — они не планируют бюджет на год, за три месяца понимают, что офис в небоскребе обходится слишком дорого, и съезжают.

Арендодателю это невыгодно. Ему приходится несколько раз в год менять партнеров: тратить время на общение, вычитку договоров, но, что важнее — за свой счет оплачивать услуги управляющей компании башни и ставку эксплуатации во время простоя помещения. Арендный поток в этом случае тоже прерывается.

Александр Чернов, основатель компании City Towers

Офисы площадью от 100 м² в Москва-Сити арендуют крупные компании — здесь, рядом с клиентами, работают их топ-менеджеры и могут добраться на встречу за 10−15 минут.

Нашли выгодный вариант

Мы исследовали рынок Москва-Сити и не нашли ни одного подходящего помещения. В это же время застройщик комплекса «Федерация» анонсировал скидки на 10 коммерческих помещений, расположенных с 70 по 97 этажи башни «Восток» (считается вторым по высоте зданием в Европе после «Лахта-Центра» в Санкт-Петербурге, но опережает его по количеству этажей). На просмотре увидели, что один из офисов легко начнет приносить высокий доход, потому что у него:

• Красивый вид из окон

  Они выходят на Москву-реку, Министерство иностранных дел, Московский государственный университет, Храм Христа Спасителя, гостиницы «Украина» и «Белград»
  

• Правильная планировка

  Следовательно, вдоль одной из стеклянных стен можно разместить опен-спейс, вдоль другой — переговорку и кабинеты руководителей. Это поможет создать комфорт для партнеров, которые приходят на встречи — им не придется проходить через рабочую зону и видеть творческий беспорядок на столах сотрудников.
  

• Отсутствие ремонта

  Это возможность разработать дизайнерский проект и создать пространство, в котором команде арендатора будет приятно работать, которым они захотят похвастаться в социальных сетях.

Еще одно преимущество башни «Восток» — отдельный вход с улицы. Благодаря этому арендатор сможет легко объяснить новому сотруднику, как добраться в офис.

Было одно «но» — заказчик не хотел покупать помещение в бетоне. Чтобы показать преимущества этого предложения, мы составили финансовую модель, которая продемонстрировала, что это хороший арендный бизнес. Даже при затратах на ремонт, инвестиции вернутся за те же 12 лет.

Получили скидку от продавца

Клиент приехал на встречу с представителями застройщика. Вместе мы уточнили детали и сделали встречное предложение по цене, благодаря чему получили дополнительную скидку.

Девелопер продавал 10 офисов по акции, но это не помешало нам составить договор-оферту с меньшей ценой и еще немного сэкономить. На рынке недвижимости нужно смело предлагать потенциальным партнерам свои условия сделки и, несмотря на акции, обсуждать стоимость — так можно выиграть больше

Александр Чернов, основатель компании City Towers

За помещение площадью 122,3 м² в башне «Восток» комплекса «Федерация» клиент заплатил 54 млн рублей.

Запустили процессы для повышения доходности

Чтобы заказчик начал возвращать вложенные деньги, как только в помещении закончится ремонт, мы работали над несколькими процессами одновременно. Во время регистрации права собственности помогли:

• Выбрать проектную компанию
  Компания разработала дизайн офиса в экостиле. Подготовила девять проектов (ахитектурный проект, противопожарная система, электроснабжение, слаботочная система, водоснабжение и канализация, вентиляция, кондиционирование, автоматизация дымоудаления, автоматика фанкойл и согласовала их с управляющей компанией башни.
  

• Заключить договоры с ремонтной бригадой и прорабом
  Прораб вел авторский надзор. Контролировал соответствие ремонта проекту и исполнение сроков, а также отвечал на вопросы клиента.

В ремонт и мебель было вложено 8 миллионов рублей.

Нашли арендодателя во время ремонта

Когда заказчик получил ключи от помещения, в нем начался ремонт. Мы забрали у проектной компании рендеры и приступили к поиску арендатора, чтобы арендный поток начал поступать сразу после завершения ремонта. Для этого обратились к листу ожидания лояльных клиентов City Towers.

Компания, специализирующаяся на производстве солнечных батарей, уже полгода искала офис мечты в Москва-Сити. Как только мы выслали им рендеры, они приехали посмотреть помещение.

В основе корпоративной культуры этой компании, как производителя альтернативных источников энергии, лежит экологичность, поэтому офис в эко-стиле пришелся им по душе.

Мы подписали договор аренды на 11 месяцев по ставке 590 тысяч рублей в месяц (60 тысяч рублей за м² в год), получили залог и оплату за два месяца

Александр Чернов, основатель компании City Towers

Арендный бизнес начал приносить стабильный арендный поток

Несмотря на сложную ситуацию на рынке офисной недвижимости, этот офис сдаётся быстро. Мы находим для него арендаторов за несколько дней после размещения объявления и до того, как съезжают предыдущие. Арендная ставка тоже стабильно растёт. В ноябре 2022 года в офис заехал новый арендатор по ставке 650 тысяч рублей. 

Окупаемость офиса снизилась с 12 до 9 лет

Окупаемость — важный показатель, который показывает, через сколько лет инвестиции окупятся. Чтобы его рассчитать, нужно учитывать не только доходы от арендного потока, но и расходы: ставку эксплуатации, налоги на имущество и доход. С учётом этих нюансов окупаемость снизилась с 12 лет, которые считаются стандартным средним показателем для Москва-Сити, до хорошей окупаемости в 9 лет. 

Подробнее про то, как рассчитать окупаемость и доходность, вы можете прочитать в нашей статье: «Доходность и окупаемость инвестиций в офисы: что это, как рассчитать и улучшить».

Инвестор вложил в офис 62 млн рублей: 54 млн на покупку помещения и 8 млн на его обустройство. В конце 2022 года он мог бы продать его как готовый арендный бизнес примерно за 85 млн рублей.

Александр Чернов, основатель компании City Towers