Как увеличить доходность помещения
Объем сделок по купле-продаже и аренде офисов в Москве в третьем квартале 2020 года составил 149 000 м² и пробил исторический минимум с 2006 года. Но рынок Москва-Сити стоит особняком — здесь высокий спрос на объекты сохраняется даже во время кризиса. Рассказываем, как создать пространство, которое купят или арендуют в любое время в самые короткие сроки.
Подготовить помещение к показу
После съезда арендатора в офисе остается беспорядок: то тут, то там лежат остатки упаковочного пластика, на полу виднеются следы уличной обуви и грязь. Разумеется, в таком виде офис не пригоден ни для демонстрации потенциальным клиентам, ни для проведения фото и видеосъемки (они нужны для создания презентации и рассылки партнерам).
Что делать: заказать клининг пространства. Чистый, убранный офис радует глаз и хорошо выглядит на фотографиях.
Сделать офис атмосферным
Когда потенциальный клиент приходит в пустой и не разделенный на зоны офис, то не может представить, как круто здесь будет ему и его команде, какие идеи придут им в голову, и как они воплотятся в жизнь. Вместо этого начинает думать о косметическом ремонте, установке перегородок, покупке мебели и времени, которое необходимо потратить на все это. Желание снять помещение постепенно сходит на нет.
Что делать: Узнать у брокера по недвижимости, какие объекты пользуются спросом. По статистике управляющей компании City Towers на декабрь 2020 года арендаторы больше всего заинтересованы в офисах с дизайнерским ремонтом — они готовы платить за такое решение дороже, чем за офис с белыми стенами, серым ковролином и среднестатистической мебелью. Выиграть на хорошем интерьере можно достаточно много — 10−15 тысяч за квадратный метр в год.
Офисы с ремонтом и мебелью — полностью подготовленные к въезду клиентов сдастся в несколько раз быстрее, чем пустые. Логика здесь простая, давайте разберем ее с помощью метафоры. Когда мы приходим в магазин, чтобы купить костюм, у нас нет желания снимать мерки, выбирать цвет пуговиц и решать, какая вытачка будет на рукаве. Мы хотим изучить ассортимент и выбрать готовый продукт — костюм, который сядет на нас как влитой. Так и арендаторы предпочитают заезжать в помещения, где осталось поставить на столы ноутбуки, включить их.
Обеспечить комфортный просмотр
30% потенциальных клиентов хотят посмотреть офис в момент, когда звонят по объявлению. Они находятся в Москва-Сити прямо сейчас: приехали пообедать с партнером, влюбились в атмосферу башен и решили присмотреть новый дом для своей команды. Если возможности попасть в помещение сразу нет, потенциальные арендаторы решают, что его нет вовсе, уезжают и больше не звонят.
Что делать: Если в собственности одно пространство, выберите брокера по недвижимости, заключите с ним эксклюзивный договор и оставьте ключи. Если владеете несколькими офисами, наймите управляющего, который будет работать в Сити с понедельника по пятницу: решать бытовые вопросы текущих арендаторов и встречаться с потенциальными. В обоих случаях клиенты смогут посмотреть помещение в удобное для них время.
Что еще сделать: Дайте вашему представителю право заказывать пропуска в башню. Пусть оформляет документ сразу после звонка потенциального арендатора — тогда ему не придется тратить время на ресепшене. Кому-то может показаться, что это мелочь, но люди, которые ценят свои часы и минуты, ее оценят.
Если в офисе нет текущего арендатора, и приточно-вытяжная вентиляция выключена, в нем становится душно. Когда клиент заходит в такое пространство, то спустя короткое время перестает слушать, что говорит брокер или управляющий, его больше не интересуют условия договора и вид из окна. Он хочет одного: выйти и продышаться полной грудью. Разумеется, не стоит ждать от него договор-оферту.
Что сделать: Представителю нужно прийти в помещение минимум за 10 минут до показа и включить вентиляцию. Она заберет свежий воздух с улицы, пропустит его через фильтр, очистит, ионизирует и подаст в офис. Возможность спокойно дышать станет еще одним плюсом в копилке преимуществ пространства и сыграет свою роль в скорости подписания договора аренды.
Быстро согласовать договор
Часто арендаторы хотят заехать в офис, который выбрали, через несколько дней после просмотра. Если согласование документов и подписание договора затягивается, они начинают нервничать, задумываться о том, не «забьет» ли на них собственник, будет ли помогать с бытовыми вопросами. Вряд ли это сорвет сделку, но станет не самым приятным началом сотрудничества.
Что делать: Оставить представителю полный пакет документов на помещение (если сделка будет заключаться на ИП или ООО — уставные документы и проект договора, если оформляться на физическое лицо — только проект договора). Быстро отвечать на вопросы юристов потенциального арендатора — это убедит его, что в вашем лице он найдет надежного партнера, вместе с которым можно оперативно разрешить любую ситуацию.
Помочь переехать
Переехать в Москва-Сити — задача не для слабонервных. Каждая башня — режимный объект, на котором установлены специальные меры безопасности. Арендатору разобраться в правилах будет очень непросто.
Что делать: Брокеру или управляющему необходимо составить документ, в котором описать, из каких шагов состоит переезд в главные небоскребы страны. Оставить контакты компаний, услуги которых потребуются в процессе. Быть на связи и отвечать на возникающие вопросы.
Подведем итоги
Чтобы сдать в аренду помещение даже во время кризиса, позаботьтесь о будущем партнере. Предложите ему не голые стены без перегородок и мебели, а пространство с готовым интерьером. Тогда после переезда арендатора ничто не будет отвлекать: он быстро вернется к решению задач, которые помогают развивать продукт компании и зарабатывать больше. И за такой подход, если не все, то очень многие готовы платить больше.
