Логотип City Towers — Главная страница
+7 (495) 128-87-33Ежедневно с 9:00 до 21:00
Офис должен решать задачи бизнеса

Офис должен решать задачи бизнеса

Чем аренда офиса отличается от аренды квартиры? Зачем экономить время клиента? Как пандемия COVID-19 отразилась на стоимости помещений в Москва-Сити? На эти и другие вопросы отвечает брокер по недвижимости, свой человек в Москва-Сити, основатель проекта City Towers — Александр Чернов.

Опубликовано около 4 лет назад
foto-12-ofis-gorod-stolic-386-m-001-1024x682.jpg

Чем поиск офиса отличается от поиска квартиры?

Когда человек выбирает квартиру, то опирается на эмоции — прикидывает, как будет себя в ней чувствовать, сможет ли хорошо отдыхать, приятно проводить время с семьей. Когда планирует снять офис — рассчитывает цифры.

На первую встречу арендатор приходит с сухим техническим заданием, в котором есть информация о необходимых площади, этаже, виде, бюджете. Но я считаю, что офис — это инструмент для эффективности бизнеса, поэтому начинаю расспрашивать о задачах, которые должно решать помещение.

Рассмотрим, зачем компании арендуют офисы в Москва-Сити

IT-компании — чтобы набирать команды. Если специалист рассматривает вакансии двух работодателей, которые предлагают одинаковую зарплату и социальный пакет, но у одной «серое» помещение на Павелецкой, а у другой — офис с ништяками в небоскребах, то наверняка предпочтет того, кто дает возможность работать в более комфортных условиях.

Дизайн-бюро нужен офис в главных высотках страны, чтобы повышать эффективность персонала. Если команда сидит в опен-спейсе на 80-м этаже башни «Федерация», и перед ней открывается вид на всю Москву, это вдохновляет ее погружаться в задачи глубже, креативить больше, работать лучше. В результате бизнес выигрывает: становится более устойчивым и прибыльным.

Консалтинговым компаниям и коллегиям адвокатов важно находиться рядом с партнерами, а в Москва-Сити путь на встречу занимает не больше 10 минут. Такие компании часто оборудуют офисы винными комнатами и каминами — всем, что помогает устанавливать и поддерживать доверительные отношения с партнерами.

Я не рекомендую размещать в башнях колл-центры. Чтобы рассадить 30 операторов, необходимо арендовать помещение площадью 300 м². 100 м² снять не получится — в 90% помещений не открываются окна, а приточно-вытяжная вентиляция рассчитана на определенное количество человек. В маленьком офисе уже через два часа у сотрудников начнется кислородное голодание, и их работоспособность упадет. Задачи бизнеса перестанут решаться.

asn6gs0ma3inpw3lm4dg221f1rkxl451-1024x576.jpeg

Ты владел агентством недвижимости в Челябинске, проводил обучение для брокеров по недвижимости в Челябинске и Екатеринбурге. Почему ты решил переехать в Москву и начать с нуля — стать консультантом в чужом агентстве?

Карьеру в сфере недвижимости я начал в 2008 году, когда учился в Южно-Уральском государственном университете на архитектурно-строительном факультете. Работал в агентствах города, развивал собственную компанию «Ключ-Инвест», руководил продажами CRM-системы для агентств недвижимости, основал диджитал-агентство и проводил обучение для брокеров по недвижимости в Челябинске и Екатеринбурге. 10 лет я делал классный клиентский сервис, упаковку и маркетинг. В 2018 году понял, что пришло время применять эти навыки в Москве.

У меня не было ресурсов, чтобы сразу открыть собственную компанию в столице, поэтому практически 2 года я работал брокером по коммерческой недвижимости в одном из столичных агентств, изучал рынок Москва-Сити и закрывал сделки. В конце 2019 года стал № 1 по выручке среди коллег. В мае 2020 года в разгар пандемии COVID-19 отправился в свободное плавание — открыл свой проект по недвижимости City Towers и вернулся на рельсы предпринимательства.

088A3066 (1).jpg

Что тебе дал опыт работы в Москва-Сити? Как он тебя сформировал?

Рынок Москва-Сити сильно отличается от рынка Челябинска. В Челябинске клиент подписывает с агентом эксклюзивный договор на продажу квартиры, а процент от сделки платит покупатель. В небоскребах рынок не эксклюзивный: один и тот же объект клиентам предлагают 10−20 брокеров, процент от сделки платит продавец. При этом я сразу понял, что у части агентов все-таки есть эксклюзивные помещения, но не знал, как их получить.

Я заново учился привлекать внимание клиентов. Понял, что буду «брать» тем, что умею лучше всего — классным сервисом. Мне важно, чтобы клиент кайфовал от процесса сдачи или поиска помещения, был уверен, что я решу его вопрос максимально эффективно. Постепенно у меня начала формироваться база эксклюзивных объектов и лист ожидания из компаний, которые хотят снять офис в Москва-Сити, но не могут найти.

71 Офис Федерация Восток 172,2 м² — 001.jpg

Сейчас я знаю варианты, которые освободятся, но которых нет и не будет в рекламе, в которых заканчивается дизайнерский ремонт и собственник уже выбирает мебель, где бонусом арендатор получит парковочное место или доступ к видовой переговорной комнате или годовой абонемент в топовый фитнес-клуб, где на этаже есть оборудованная кухня и мягкая лаунж-зона для отдыха.

Не меньшую ценность играют отношения с партнерами — другими брокерами по недвижимости. Если в моей базе нет подходящего для клиента помещения, я звоню партнеру, и у него есть вариант, то мы закрываем сделку и делим вознаграждение пополам. Я уверен, что работая вместе, мы улучшим рынок и увеличим количество крутых офисных пространств.

moscowcity_19062020_010-1.jpg

Какие подводные камни в аренде офисов есть в Москва-Сити, с которыми арендаторы вряд ли сталкивались в регионах?

Башни Москва-Сити — режимные объекты, и для их функционирования установлены специальные меры безопасности. Если арендатор или владелец помещения не заказали гостю пропуск, он не попадает в небоскреб. Чтобы сделать ремонт в помещении, нужно согласовать с управляющей компанией девять проектов. Отремонтировать офис в бизнес-центре в регионе гораздо проще.

Многими помещениями владеют международные компании, поэтому согласование договора на 50 страниц — в порядке вещей. Одновременно арендодатель может обсуждать договор с несколькими арендаторами. Кто первый согласовал, тот и заехал. Вряд ли такое можно встретить в других городах России.

moscowcity_19062020_007-1.jpg

Ты часто повторяешь, что твоя профессиональная миссия — это увеличение крутых офисных пространств в башнях. Почему ты сформулировал ее именно так?

Москва-Сити — это главные небоскребы страны, бизнес-центр класса А, но найти здесь хорошее помещение достаточно сложно. Во многих офисах сделан ремонт класса Б (серые стены и ковролин, мебель отсутствует), а сдать их хотят по 60 тысяч рублей за квадратный метр в год. На самом деле это цена пространств с ремонтом класса, А (дизайн-проект от голландских архитекторов, экологичные материалы, дорогая мебель). Чем больше классных пространств станет в башнях, тем привлекательнее они станут для арендаторов, и тем больше смогут заработать владельцы помещений. От этого выиграют все, в том числе и брокеры по недвижимости, у которых станет больше интересной работы.

67 Офис Федерация Восток 113,8 м² — 04.jpg

Как пандемия COVID-19 отразилась на стоимости помещений в башнях? Что показывает твоя аналитика?

На августа 2020 года количество свободных площадей в башнях превышает 100 000 м². Может показаться, что арендодатели готовы на все, лишь бы сдать помещение, а арендаторы легко снимут классные офисы по очень низким ставкам (30−45 тысяч рублей за квадратный метр в год), но это не так.

В Москва-Сити находятся крупные международные и топовые российские компании. Они арендовали площади от 500 м² до нескольких тысяч квадратных метров и часто занимали целые этажи. Многие из них ушли на удаленку в начале марта. Одна часть уже вернулась, вторая сделает это не раньше ноября, а третья начала оптимизировать бизнес-процессы, сокращать неэффективных сотрудников и задумываться об аренде офисов с меньшей площадью.

Уезжать из Москва-Сити не хочет никто: под боком ключевые партнеры, клиенты и развитая инфраструктура, поэтому те, кто занимал площадь от 500 м² и выше, переезжают в 300 м², те, кто арендовал 300 м², рассматривают возможность снять 150 м², а те, кто размещал офисы в 150 м², просят найти 80 м². Выходит, что освободились помещения с большими площадями. При этом найти офис с хорошим ремонтом площадью до 150 м² по-прежнему трудно, следовательно, арендная ставка на них сохранится на прежнем уровне.

Собственникам помещений площадью от 500 м² я рекомендую задуматься о возможности разделить пространство на отсеки и заселить в них несколько компаний. Это позволит удержать ставку аренды и сохранить доход.

Другие статьи

Как сдать офис по выгодной арендной ставке

Как сдать офис по выгодной арендной ставке

Летом, в разгар пандемии COVID-19, 70% сотрудников компании, которая арендовала офис нашего клиента, работали удаленно. Платить полную ставку за большое помещение было не выгодно, и партнер начал переговоры о пересмотре договора.

2 апреля 2021
Доходность и окупаемость инвестиций в офисы: что это, как рассчитать и улучшить

Доходность и окупаемость инвестиций в офисы: что это, как рассчитать и улучшить

Иногда кажется, что для расчëта будущей доходности и окупаемости офиса нужны сложные формулы и подробные финансовые модели. На самом деле — всё не так сложно. Рассчитать доходность и окупаемость офиса можно легко и быстро с помощью простых формул. Из них же видно, как улучшить эти показатели. Инвесторы, с которыми мы работаем годами, иногда это делают на бумаге за чашечкой кофе. Рассказываем, как посчитать доходность и окупаемость, и как их улучшить.

12 декабря 2022
Гайд: как повысить доходность от арендного потока офиса

Гайд: как повысить доходность от арендного потока офиса

Сейчас самая высокая доходность у офисов с гибким пространством, сделанных «под ключ»: с хорошим ремонтом и мебелью, когда можно поставить ноутбуки и начать работать. Прибыли офиса в таком варианте — максимальные, потому что именно на такие пространства есть очередь из арендаторов даже в кризисы. Это важный момент, потому что так у помещения нет простоя. Может показаться, что в хорошей локации любой офис рано или поздно будет сдан, но чем дольше помещение простаивает, тем меньше его реальная арендная ставка для собственника.

23 декабря 2022
Нашли арендатора, когда офис был ещё в бетоне, а дизайн-проект в рендерах

Нашли арендатора, когда офис был ещё в бетоне, а дизайн-проект в рендерах

С заключением договора и предоплатой. Просто по картинкам того, как это будет выглядеть потом. Когда офис действительно удобный, атмосферный и с хорошим дизайном, арендаторы находятся заранее и готовы подождать, когда закончится ремонт.

1 сентября 2023