Купили 700 м² офисов класса А на Даниловской мануфактуре с хорошей скидкой за опт

Оценили инвестиционные преимущества квартала и здания

Даниловская мануфактура — деловой район в ЮАО г. Москвы. Когда мы приехали смотреть DM Tower, сразу высоко оценили инвестиционную привлекательность офисов. 

• Крупный девелопер KR Properties.

• Здание спроектировало бюро Speech, которое проектировало башню Федерация Восток в Москва-Сити. Поэтому оно сделано «по уму»: в форме лепестка так, что окна всех офисов выходят на Москву-реку. 

• Можно открывать окна, если хочется проветривать помещение. Многим арендаторам это важно. 

• Просторное и представительное лобби. 

• Высота потолков 4 м² — всегда плюс.

• Готовая инфраструктура внутри здания: кафе, химчистка, банк, фитнес-центр. 

• Крупные компании в соседних зданиях. Например, Сбербанк Технологии и Рамблер. 

• Рядом Павелецкий деловой район.

Были и два нюанса, которые настораживали. 

• До Даниловской мануфактуры не очень удобно добираться пешком: 15 минут. Но прямо рядом с DM Tower находится автобусная остановка, и это сглаживает неудобство. 

• Были переносы сроков от застройщика, но мы пришли на этапе, когда здание было почти достроено, поэтому риски долгого строительства были невысокими.

Оценили выгодность инвестиций и заложили риски в финансовую модель

Выбор оставшихся площадей был не очень большой, поэтому не все офисы были с хорошим видом. Мы знаем, что арендная ставка зависит в том числе от того, что видно из окон. Посчитали соотношение на примере Москва-Сити и заложили этот момент в финансовую модель. К тому же, здание спроектировано так, что из каждого офиса открывается вид на Москву-реку. Можно сделать такую планировку, чтобы в этом месте был кабинет руководителя. 

Офисы с хорошим видом стоили дороже, но был риск, что на площадке рядом начнётся строительство. Позже этот риск оправдался, поэтому получилось, что мы не переплатили за вид, которого не будет. 

Мы зашли в сделку на этапе строительства, поэтому средняя цена за квадратный метр по пулу объектов была в районе 210 тысяч рублей за м². Это было выгодно даже с учётом всех рисков, которые мы посчитали.

Собрали пул инвесторов и получили дополнительную скидку за объем

Когда бизнес растёт и появляются свободные деньги, инвесторы хотят вложить их в выгодный актив. При покупке недвижимости лучше всего входить в инвестицию пулом — совместно с другими инвесторами. Так каждый инвестор становится собственником своего пространства, но девелоперу это выгодно и он предлагает лучшие условия. Например, скидку «за опт». У нас есть клиенты, которые находятся в ожидании входов в объекты с высоким инвестиционным потенциалом. 

Даниловская мануфактура заинтересовала всех инвесторов, но активность проявили четыре. Мы поняли, что можем забрать все оставшиеся площади, и это дало возможность получить скидку от застройщика.

Наступил 2022 год: строительство замедлилось, но в 2023 объект сдали в эксплуатацию

Кризис 2022 затронул и строительство DM Tower. Несмотря на этот простой, у нас получилась хорошая капитализация. Мы зашли в проект по средней цене в районе 210 000 ₽ / м², а многие застройщики в 2022-м предлагали площади класса А по 300 000 ₽ / м² со сроком сдачи через три-четыре года. Это высокий риск и неоправданные затраты при текущих арендных ставках. 

Во втором квартале 2023 года DM Tower был достроен и сдан в эксплуатацию. При этом район начал активно развиваться и его потенциал стал ещё выше. 

Продумали дизайн-проекты и начали ремонт.

Строящийся офис хорош тем, что можно заранее продумать проект, который будет востребован арендаторами. Атмосферные пространства с мебелью и полностью готовые к въезду привлекают компании и сдаются по самым высоким ставкам. На них очередь. К тому же, арендатора можно найти заранее. Так офис не будет простаивать ни одного дня. 

Мы постоянно на связи с нашими инвесторами и сопровождаем на каждом этапе. Приезжали каждый месяц в DM Tower, снимали видео и рассказывали про ход строительства, а потом и ремонта.