Москва-Сити давно стал одной из главных визуальных точек Москвы. Его силуэт виден из многих районов, с городских магистралей и при подлёте к столице. Поэтому каждая новая башня работает не только внутри делового квартала. Она меняет общую панораму города и должна найти своё место рядом с уже узнаваемыми зданиями.

Если смотреть на Москва-Сити с другого берега реки, его силуэт кажется почти готовым. Башни давно стали частью города, а «Федерацию», «ОКО» и «Меркурий» легко узнать даже издалека. Однако строительство в деловом районе продолжается.

В ближайшие годы значение Сити станет ещё больше. На последнем свободном участке ММДЦ строится ONE, рядом с основным кластером появляются TOP TOWER и AURUS Residences, готовятся Sezar Tower и крупные корпоративные проекты. Одновременно меняется территория вокруг: развивается транспортный узел, продлеваются набережные, строятся общественные, выставочные и торговые объекты.

Именно инфраструктура отличает нынешний этап от первой волны строительства. Раньше внимание почти полностью было приковано к высоте и рекордам. Теперь не менее важны удобный путь от станции до офиса, общественные пространства у воды, повседневные сервисы и то, что происходит в районе после окончания рабочего дня.

Большой Сити: Москва-Сити выходит за первоначальные границы

Изначально Москва-Сити проектировали как компактный международный деловой центр на двадцати участках. За три десятилетия концепция менялась: одни проекты заменяли другими, сроки переносили, а к офисам постепенно добавлялись апартаменты, рестораны, фитнес-клубы, магазины и городские сервисы.

Сейчас развитие идёт на гораздо большей территории. Под названием «Большой Сити» объединяют районы вокруг ММДЦ, включая бывшие промышленные и складские площадки по обе стороны Третьего транспортного кольца. Деловая активность распространяется на Шелепиху, Камушки и участки вдоль Москвы-реки.

По оценке CMWP, опубликованной в 2025 году, до 2030 года в Большом Сити заявлено к вводу около 1,7 млн м² офисов — в дополнение к 3 млн м² уже существующих. Сроки отдельных объектов могут меняться, но направление уже понятно: Сити постепенно превращается из группы башен на Пресненской набережной в крупный городской район с разными сценариями жизни — ближе к модели 15-минутного города, где работа, жильё, сервисы и отдых находятся в пешей доступности.

Башня ONE на последнем свободном участке ММДЦ

ONE строится на участке № 1, который много лет оставался последней незастроенной площадкой внутри ММДЦ. По пересмотренной в 2025 году концепции высота здания составит 379,1 метра вместо ранее заявленных 410, число этажей — 90. Завершение строительства запланировано на 2030 год.

Архитектурную концепцию разработал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, соавтором выступил Дмитрий Сухов, креативный директор бюро «Генпро». Башня состоит из двух вытянутых объёмов с плавными овальными фасадами. Они соединяются у основания и снова сходятся в верхней части. На уровне 83-го этажа между ними появится стеклянный мост. Такая схема делает силуэт узнаваемым с разных точек и позволяет зданию по-разному выглядеть в зависимости от ракурса.

Внутри функции распределены по вертикали. В нижней части предусмотрены общественные пространства и торговая галерея. Этажи с 5-го по 30-й займут офисы общей площадью более 40 тыс. м², выше разместятся квартиры. На 85-м этаже запроектирован Sky Garden — озеленённое пространство площадью более 1 тыс. м² на высоте около 338 метров.

ONE станет первым крупным жилым проектом внутри ММДЦ с квартирами, а не апартаментами. Это важное изменение для района. Постоянным жителям нужны магазины, бытовые услуги, медицина, места для прогулок и удобные маршруты в течение всего дня. Чем больше в Сити жилья, тем меньше он зависит только от офисного расписания.

Рекордная высота привлекает внимание, но для повседневной жизни важнее нижние уровни. От того, как ONE соединится с соседними башнями, улицей, торговыми галереями и транспортным узлом, будет зависеть удобство всего последнего участка ММДЦ.

TOP TOWER: офисный небоскрёб класса Prime рядом с основным кластером

К западу от основного ансамбля, в Шелепихинском тупике, MR Group строит TOP TOWER — 64-этажную офисную башню высотой 299 метров. Раньше проект назывался iCITY-2. Общая площадь составит около 156 тыс. м², почти 97 тыс. м² из них займут офисы класса Prime. Ввод запланирован на конец 2029 года.

В работе над архитектурой участвовало венское бюро Coop Himmelb(l)au. Плавный волнообразный фасад и скруглённые углы смягчают масштаб здания, а вертикальные линии подчёркивают высоту. Панорамное остекление открывает виды на основной кластер Москва-Сити, Шелепиху и запад Москвы.

Одна из главных особенностей проекта — интеллектуальная архитектурная подсветка. Вместо большого медиаэкрана свет встроят в торцы и вертикальные элементы фасада. Полноцветные линейные светильники и точечные приборы подчеркнут форму здания, не перекрывая стекло сплошным световым полотном.

Система сможет менять яркость и цветовую температуру с учётом времени суток, сезона и окружающего освещения. Сценарии будут переходить один в другой постепенно. Это важно для общей панорамы: башня останется заметной вечером, но не будет работать как гигантский рекламный экран.

На нижних уровнях появятся рестораны с террасами, а на стилобате, на уровне шестого этажа, — всесезонный ландшафтный парк площадью 2,7 тыс. м². В комплексе запроектирован подземный паркинг на 456 машино-мест. Подземный переход должен связать комплекс с соседними зданиями и инфраструктурой Сити, сократив путь вдоль загруженных проездов.

AURUS Residences в Камушках (Сити-2)

Ещё один крупный проект формируется в микрорайоне Камушки, на территории будущего района «Сити-2». Компания «Страна Девелопмент» строит AURUS Residences — две высотные башни на общем стилобате. Башни получат 83 и 96 надземных этажей, высота комплекса составит 394,6 метра. Завершение проекта ожидается в 2031 году, поэтому он относится к следующему этапу развития Большого Сити.

Архитектурную концепцию разработало бюро APEX. Фасады получили плавную, почти текучую форму. Для остекления заявлено закалённое ударопрочное стекло, которое должно дать больше естественного света и одновременно улучшить защиту от перегрева и городского шума.

В комплексе предусмотрен офисный центр площадью около 22,7 тыс. м². Это позволит соединить жильё и деловую функцию в одном комплексе. На отметке около 300 метров запроектированы открытые террасы, а на эксплуатируемой кровле стилобата, на высоте около 30 метров, — частный парк площадью около 5 тыс. м².

Отдельное внимание уделено общим пространствам. Входное лобби задумано как самостоятельный интерьер с верхним естественным светом, водой, растениями и арт-объектами. Высота пространства достигает десяти метров, площадь клубной инфраструктуры — около 1,2 тыс. м². Ландшафт на уровне 30 метров авторы связывают с образом Куршской косы.

AURUS показывает, как меняется рынок высотных проектов рядом с Сити. Девелоперы продают уже не только вид и адрес, но и целую внутреннюю среду: офисы, частный парк, клубные пространства, сервисы и собственный визуальный образ.

Как будет выглядеть Sezar Tower и незавершённая «Империя II»

В мае 2026 года город согласовал архитектурное решение Sezar Tower на участке № 20 в Москва-Сити. Это 52-этажная офисная башня высотой 248,6 метра. Архитектурную концепцию разработало бюро SPEECH.

Фасад построен на волнообразной пластике и вертикальных стеклянных гранях. Руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Владислав Овчинский сравнил остекление с японским оригами: по его словам, такое решение придаст небоскрёбу лёгкость и обеспечит естественное освещение всех офисных помещений.

Основную часть комплекса займут офисы класса Prime. На нижних уровнях запланированы торговая галерея, кафе и столовые, а также фитнес-центр. Такая инфраструктура рассчитана на ежедневные задачи сотрудников, которым не придётся каждый раз переходить в соседние башни.

На верхних этажах разместится панорамный ресторан с прозрачной кровлей и открытыми террасами. В большинстве офисных башен лучшие видовые этажи закрыты для арендаторов одного блока. Здесь верхний уровень станет отдельным общественным пространством для посетителей комплекса.

Sezar Tower завершит застройку участка, который долго оставался незавершённым. Проект добавит в Сити ещё одну крупную офисную площадку, но его влияние не ограничится рабочими местами. Торговая галерея, фитнес, кафе и ресторан будут поддерживать активность здания в течение всего дня.

Sezar Group также договорилась о покупке недостроенного комплекса «Империя II» на участке № 4 у Пресненской набережной. Проект долго оставался одним из самых заметных незавершённых участков Сити. По данным «Ведомостей», комплекс площадью около 115,8 тыс. м² должен включать офисы, апартаменты, гостиницу и паркинг. Плановый горизонт завершения называют 2030 годом, однако параметры ещё могут уточняться.

Для района завершение «Империи II» не менее важно, чем появление новой сверхвысокой башни. Оно закроет старый строительный разрыв на набережной и добавит функции в уже сложившуюся часть делового центра.

Национальный центр «Россия» на месте Экспоцентра меняет роль набережной

26 марта 2026 года началось строительство Национального центра «Россия» на территории бывшего Экспоцентра. Это один из самых крупных новых общественных объектов рядом с Москва-Сити. Открытие запланировано на 2029 год.

Проект бюро ATRIUM намеренно развивается по горизонтали и контрастирует с окружающими небоскрёбами. Светлые фасады получат абстрактный орнамент, в котором авторы переосмысливают мотив кружева. Внутри предусмотрено около 60 тыс. м² выставочных пространств, трансформируемый концертно-конгрессный зал на 3,5 тыс. человек, медиацентр и молодёжный творческий кластер.

Ключевым общественным пространством станет крытая событийная площадь с амфитеатром. Летом здесь смогут проходить городские мероприятия, зимой запланирован каток. Вокруг центра появится ландшафтный парк с зелёными аллеями, водоёмами и фонтанами.

Стройка технически сложная: комплекс возводят над действующими тоннелями трёх линий метро, в зоне напорных грунтовых вод. Критические операции проводили только ночью — в 2,5-часовое окно между последним и первым поездами. К августу 2026 года готовность котлована превышала 75%, началась заливка фундаментной плиты.

Для Москва-Сити это важный сдвиг. Рядом с офисным кластером появится крупная площадка для выставок, концертов и городских событий. Она сможет привлекать людей не только в будни и не только по рабочим вопросам.

МФК «Венеция» и повседневная инфраструктура у парка «Красная Пресня»

В той же части Пресненского района завершается многофункциональный комплекс «Венеция» на Мантулинской улице — проект компании «Киевская площадь». Комплекс площадью около 40 тыс. м² объединит магазины, гастрономию, спортивную и деловую инфраструктуру. Проект связан с парком «Красная Пресня» площадью 19 гектаров, а открытие ожидается в конце 2026 года.

Архитектуру разработало бюро SPEECH. В оформлении использованы мотивы классической городской архитектуры и ампира. Формат отличается от привычного закрытого торгового центра: рестораны и банкетные пространства получат террасы и виды на парк, а в составе комплекса заявлены фитнес- и спа-зоны.

Для делового района такие объекты важны именно своей повседневной функцией. Они расширяют выбор мест для встреч, обеда, спорта и отдыха рядом с офисом. Вместе с Национальным центром и обновлением парка «Венеция» усиливает связь Сити с окружающими кварталами.

Транспорт: вокзал Москва-Сити, набережные и новая линия метро

Главная проблема Москва-Сити долгое время была заметна на коротких маршрутах. Несколько сотен метров между станцией, башней и соседним кварталом могли превращаться в путь по лестницам, переходам и вдоль автомобильных ограждений. Новые транспортные проекты постепенно сокращают эти разрывы.

16 апреля 2026 года открылся городской вокзал Москва-Сити МЦД-1. Он вошёл в крупный пересадочный узел, где соединяются МЦД-1 и МЦД-4, МЦК и метро. Благодаря крытой пересадке время перехода между отдельными линиями сократилось примерно с 15 до 5 минут. По словам Сергея Собянина, вокзал обеспечит пересадку около 100 тыс. пассажиров в сутки, а в ближайшие годы — 140–150 тыс.

Параллельно обновляются пешеходные маршруты от станций к башням. Проект включает более понятные проходы, зоны ожидания транспорта, освещение и озеленение. Для сотрудников эти изменения могут оказаться ощутимее, чем новый рекорд высоты: они влияют на дорогу каждый день.

Новая набережная между Шелепихинским и Белорусским мостами — Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы

В июле 2026 года на правом берегу Москвы-реки, между Шелепихинским и Белорусским мостами, открылась набережная «Западный порт». Она стала частью будущего семикилометрового прогулочного маршрута от моста-паруса в створе Новозаводской улицы до Дорогомиловского моста. На новом участке появились почти два километра пешеходных и велосипедных дорожек, озеленение и места отдыха у воды. На противоположном, левом берегу обновляют Шелепихинскую и Карамышевскую набережные.

Весь маршрут пока не готов. Завершены два этапа из четырёх, остальные работы должны продолжаться до конца 2028 года. После завершения набережные станут полноценной альтернативой локальным прогулочным зонам внутри отдельных комплексов.

Дополнительную связь с западом Москвы дала Рублёво-Архангельская линия метро: 5 сентября 2026 года открылся её первый участок от «Делового центра» до «Бульвара Генерала Карбышева», а продлить линию до Рублёво-Архангельского планируют в 2027 году. Это особенно важно для Большого Сити, где новые офисы строятся дальше от первоначального ядра ММДЦ. Без быстрых пересадок и удобных наземных маршрутов такие проекты останутся изолированными друг от друга.

Панорама работает в обе стороны: «Бадаевский» и проекты у Кутузовского проспекта

Вид из башен Москва-Сити зависит не только от того, что строится внутри делового района. Проекты на противоположном берегу и вдоль Кутузовского проспекта постепенно меняют средний и дальний план панорамы. Для резидентов это имеет практическое значение: видовые характеристики напрямую влияют на восприятие офиса или квартиры.

Один из таких проектов — «Бадаевский» рядом с гостиницей «Украина». Бюро Herzog & de Meuron предложило поднять длинный жилой объём над территорией бывшего пивоваренного завода на 35-метровых опорах. Исторические корпуса сохраняются, а пространство между ними и новым зданием остаётся открытым и озеленённым. Горизонтальная композиция заметно отличается от вертикального силуэта Сити и создаёт новый акцент вдоль реки.

Неподалёку от гостиницы «Украина» ещё один крупный проект готовит компания «Киевская площадь» на месте бывшего завода имени Сакко и Ванцетти. В 2025 году город согласовал архитектуру пяти башен: одной высотой 180 метров, двух по 200 метров и ещё двух по 250 метров. В составе заявлены апартаменты, офисы, торговые площади, рестораны, детский клуб, велнес и трёхуровневая подземная часть с паркингом на 1 345 машин.

Эти здания не относятся к ММДЦ, однако будут хорошо читаться в общей речной панораме. Из части башен Сити они станут заметными объектами переднего или среднего плана. Поэтому будущее района определяется не только его собственными границами, но и качеством архитектуры вокруг.

Новые корпоративные штаб-квартиры: башня RWB в Москва-Сити

Ещё одно направление развития района — крупные корпоративные штаб-квартиры. Обычно компания занимает большую часть здания, заранее участвует в выборе инженерных решений и влияет на сервисы вокруг него. Такие проекты заметно меняют спрос на офисы и состав арендаторов в соседних зданиях.

Один из самых обсуждаемых проектов — будущая штаб-квартира объединённой компании Wildberries и Russ (RWB). В августе 2026 года в проектной документации обнаружили новую высоту башни: 439,7 метра вместо ранее заявленных 398. Если этот параметр пройдёт все согласования, здание будет выше нынешнего московского рекордсмена — башни «Восток» (374 метра) — и ONE. Сдать башню планируют в третьем квартале 2030 года.

Пока высота и внешний вид проекта могут измениться в ходе экспертизы. Поэтому башню RWB рано считать утверждённой частью панорамы 2030 года. При этом сам замысел показывает масштаб спроса: крупным компаниям нужны целые здания, спроектированные под их работу и бренд.

Границы делового района расширяются: что это значит для арендаторов и инвесторов

К 2030 году разница между объектами «в Сити» и «рядом с Сити» станет менее заметной. Комплекс iCITY уже показал, что крупный деловой проект за пределами первоначальных участков может восприниматься как часть общего кластера. TOP TOWER продолжает развитие в западном направлении, новые проекты появляются на Шелепихе и в Камушках, а на другом берегу обновляют набережные и общественные пространства.

Для арендатора адрес и вид из окна по-прежнему важны, но всё чаще решение об аренде офиса в Москва-Сити зависит от повседневного маршрута: сколько идти от платформы до турникета, есть ли кафе на первом этаже, удобно ли попасть в соседний комплекс. Инвестор, рассматривающий покупку офиса в Москва-Сити, также смотрит на объём будущего предложения, формат помещений и спрос на здание после первых лет работы.

Что изменится в Москва-Сити к 2030 году

К 2030 году Москва-Сити станет плотнее, но главное изменение произойдёт в устройстве самого района:

ONE завершит застройку последнего свободного участка внутри ММДЦ и добавит постоянных жителей;
TOP TOWER и Sezar Tower расширят предложение современных офисов и заметно изменят панораму делового района;
Национальный центр «Россия» добавит выставочную, концертную и общественную функцию;
новый вокзал, пешеходные маршруты, набережные и новая линия метро сделают связи с соседними районами удобнее;
проекты в Камушках, на Шелепихе и на другом берегу продолжат расширять фактические границы делового кластера.

Часть строек уйдёт за пределы 2030 года. Это относится, в частности, к AURUS Residences и ряду проектов Большого Сити. Поэтому 2030 год лучше воспринимать не как финальную дату, а как точку, к которой станет заметен новый масштаб района.

Сити по-прежнему будет узнаваем по небоскрёбам, но его качество будут оценивать по более простым вещам: времени в пути, удобству улиц, доступу к воде, работе первых этажей и выбору повседневных сервисов. Именно эти изменения определят, станет ли район удобным не только для эффектного вида, но и для обычного рабочего дня.

Как City Towers помогает принять решение

К 2030 году в Москва-Сити и Большом Сити появятся сотни тысяч квадратных метров новых офисов. Выбор станет шире, но и сложнее: сроки проектов сдвигаются, параметры меняются в ходе согласований, а ценность конкретного блока всё больше зависит от маршрута до метро, работы первых этажей и того, что построят по соседству.

City Towers — инвестиционная управляющая компания полного цикла в сфере офисной недвижимости Москвы. Мы отслеживаем проекты делового района от согласования до ввода, знаем существующие башни изнутри и работаем с офисами на всех этапах: подбор, покупка, сдача в аренду, отделка и управление.

Если вы выбираете офис для команды, подберём варианты для аренды в Москва-Сити с учётом того, как изменится район. Если рассматриваете покупку, поможем оценить объект как инвестицию и сравнить его с готовым арендным бизнесом.

Оставьте заявку — расскажем, какие проекты подходят под ваши задачи сейчас и что стоит учесть на горизонте 2030 года.

Москва-Сити 2030: новые небоскрёбы, проекты и будущее делового района