Чек-лист: как арендовать офис в Москва-Сити

Погрузиться в атмосферу небоскрёбов

Каждая башня — отдельный мир со своей атмосферой: стремительная «Федерация», представительская «Империя», статусный «Меркурий», уютный «IQ-квартал». Приезжайте на обзорную экскурсию, пройдитесь по небоскребам и выберите, в какой из них вы готовы приходить пять дней в неделю. Когда решите, начинайте искать офис.

На первой экскурсии посмотрите пять-семь офисов в разных башнях, на второй — столько же в одной. В большем количестве легко запутаться и не составить представление ни об одном помещении.

Оценить загруженность лифтов

Иногда арендаторы помещений и посетители башен по полчаса не могут уехать на свой этаж — все из-за лифтовых пробок. Чтобы в будущем вам не пришлось в них стоять, приезжайте на просмотр офиса в обед. С 12.00 до 15.00 сотрудники компаний-арендаторов активно перемещаются по Москва-Сити, и вы сможете увидеть, в каких небоскребах и на какие этажи приходится долго ждать лифт, а где пробок нет.

Проверить состояние этажа

На полу лежит чистая ровная или грязная «убитая» плитка? Стены свежевыкрашены или требуют срочного обновления? В туалете беспорядок и неприятно пахнет или практически стерильная чистота? Обычно хаос творится на этажах, которые принадлежат нескольким собственникам. А это значит, что вы никак не сможете повлиять на состояние мест общего пользования.

Если этажом владеет один человек, то, подписывая договор аренды, уточните, запланировано ли устранение недостатков, и в какие сроки. Возьмите с арендодателя обязательство и проконтролируйте его выполнение.

Уточнить размер коридорного коэффициента

Некоторые собственники включают в аренду «коридорный коэффициент». Рекламируют помещение площадью 100 м² по ставке 35 тысяч рублей за квадратный метр в год, а когда потенциальный арендатор приходит на осмотр, говорят, что чистая площадь офиса — 72 м². Остальные 28 м² — места общего пользования (холл, кольцевой коридор, туалеты). В такой ситуации обязательно пересчитайте арендную ставку. Для этого ежегодный платеж 3 500 000 рублей разделите на 72 м². Вы увидите, что размер платежа составляет 48 700 рублей за квадратный метр в год, что очень дорого для предлагаемых условий.

Изучить планировку

У части офисов в Москва-Сити одно панорамное окно. Вдоль него чаще всего размещаются кабинет руководителя и переговорка, а опен-спейс оказывается на периферии. Из-за этого посетители проходят вдоль рабочей зоны и только после этого попадают в нужное помещение, что очень не круто.

Планируете открыть в Москва-Сити представительский офис — ищите помещение с двумя панорамными окнами. Вдоль одного разместите опен-спейс, вдоль другого — свой кабинет и переговорку. Тогда партнерам и клиентам не придется проходить через рабочую зону и видеть творческий беспорядок на столах сотрудников.

Учесть нагрузку приточно-вытяжной вентиляции

В 90% офисов не открываются окна, и единственным источником свежести служит приточно-вытяжная вентиляция — система кондиционирования, которая забирает воздух с улицы, очищает, ионизирует, увлажняет и подает в помещения. Ее мощность зависит от площади пространства и количества человек, на которых оно рассчитано (стандарты были заложены при строительстве и хранятся в управляющих компаниях башен).

В офисы и апартаменты одинаковой площади устанавливаются системы кондиционирования различной мощности. Например, жилое помещение площадью 200 м² будет оснащено вентиляцией, рассчитанной на семью из трех-четырех человек, а офис — на 15−20 сотрудников. Очень нежелательно арендовать пространство, которое было переделано из жилого в рабочее — сотрудникам будет не хватать кислорода, и их работоспособность снизится.

Перед подписанием договора запросите в управляющей компании башни документ, в котором прописано, сколько человек можно рассадить в офисе. Помните, что от небоскреба к небоскребу цифры разные, и единого стандарта нет.

Узнать, как регулируется климат

Оптимально, если в офисе установлена система «Умный дом», а в каждом отдельном помещении — климат-контроль и фанкойл (климатический прибор, обеспечивающий кондиционирование и нагрев воздуха). Система определяет температуру, необходимую для опенс-спейса, кабинетов руководителей, переговорки и автоматически ее регулирует. Например, если в рабочей зоне находится 15−20 человек, «Умный дом» будет поддерживать температуру +21 °C, а если в кабинете руководителя — только он один, прогреет воздух до +24 °C.

Если в каждом помещении не установлены свой климат-контроль и фанкойл, значит, во всем офисе поддерживается единая температура. При +22 °C сотрудники в опен-спейсе будут сходить с ума от жары, а руководители в кабинетах — мерзнуть. Не рекомендуем заезжать в подобные.

Проверить наличие римских штор

Убедитесь, что в офисе, выходящем на южную сторону, висят римские шторы — они скроют вас и вашу команду от солнца. Если их нет, попросите арендодателя повесить.

Оценить эффективность шумоизоляции

Если планируете проводить конфиденциальные переговоры, проверьте, что звук из кабинетов и переговорки, не поступает в рабочую зону. Для этого попросите брокера зайти в кабинет, закрыть дверь и сказать что-нибудь. Не услышите его — все отлично, услышите — обсудите с арендодателем возможности для улучшение шумоизоляции (скорее всего, нужно смонтировать перегородки другого качества, закрыть щели под потолком или над полом).

Если в вашем кабинете установлен туалет, нажмите на кнопку слива, и убедитесь, что насос, который забирает воду из туалета сотрудников и расположен под полом опен-спейса, работает бесшумно. В противном случае все будут знать, когда вы сходили в туалет, а в этом мало приятного.

Убедиться, что сотрудников вдохновит вид из окна

Какой вид открывается из пространства, которое вы решили арендовать? На Москву со всеми ее достопримечательностями или на соседнюю башню? Если на небоскреб, не снимайте этот офис — он не вдохновит сотрудников на новые свершения, не зарядит энергией, не подчеркнет, что они крутые. В Москва-Сити стоит арендовать только помещения с видами, от которых кружится голова.

Узнать, как обстоят дела с парковкой

Не в каждом небоскребе есть подземный паркинг, поэтому уточните его наличие у брокера. Если вы арендуете офис площадью до 200 м², парковочные места придется оплачивать дополнительно (от 25 до 40 тысяч рублей в месяц за место). Если снимаете помещение площадью от 250−300 м², поговорите с собственником о возможности получить несколько парковочных мест бонусом.

Рассмотрите вариант аренды парковки в соседней башне — в свой офис или офис партнера вы сможете приходить, не выходя на улицу, через систему общих коридоров.

Спуститесь на парковку, чтобы оценить ее удобство. Посмотрите, насколько близко друг к другу стоят машины, удобно ли водителям из них выходить. В идеале — заедьте на своей авто и запаркуйтесь.

Проверить состояние пола

В офисах Москва-Сити полы залиты в бетон или оснащены системой «фальшпол» (пустые внутри). «Фальшпол» со временем начинает «гулять» и скрипеть — пройдитесь по углам офиса, чтобы убедиться в его исправности.

У «фальшпола» есть одно важное преимущество: он оснащен люками, из которых выходят провода для подключения интернета и телефона. Если текущая рассадка офиса вам не подходит, попросите арендодателя перенести люки в другие места и рассадите сотрудников по-своему.

Согласовать контракт

В договоре важны все условия, но особое внимание стоит уделить условиям его расторжения. Арендаторы всегда платят невозвратный страховой депозит (на случай, если решат съехать раньше, чем через 11 месяцев), но у одного собственника он равен сумме одного месяца арендной платы, а другого — двух-трех. Также стоит изучить штрафы: какие суммы и за какие действия придется компенсировать. Обсудите этот список «на берегу».