Гайд: как повысить доходность от арендного потока офиса

Реальную арендную ставку просто посчитать, она зависит от прибыли офиса. Нужно взять количество денег, которое придёт от арендаторов за год, и разделить на 12. Например, есть офис, который простаивал два месяца. Его арендная ставка — 600 тысяч рублей, но собственнику пришлось сделать скидку до 580 тысяч. Когда через два месяца нашёлся арендатор, может показаться, что за год собственник получит 6,96 млн рублей. На самом деле он уже не дополучил за два месяца 1,16 млн рублей. Вычтем из 6,96 недополученную прибыль 1,16 млн и разделим на 12 месяцев. Получается, что реальная арендная ставка — 483 333 ₽ в месяц, а не 580 тысяч ₽.

Доходность — показатель, который говорит о том, сколько в % от вложенных денег зарабатывает собственник. Чем выше доходность, тем быстрее окупится сделка и начнёт накапливаться пассивный доход.

Доходность зависит от чистой прибыли офиса, то есть от доходов и расходов. Доходы — арендный поток, который получает собственник, а расходы — налоги, ставка эксплуатации, амортизация. Подробнее о том, как быстро посчитать доходность, можно почитать в нашей статье про доходность и окупаемость инвестиций.

Сделать хороший востребованный продукт

Готовый классный продукт — тренд последних лет. При прочих равных арендатор отдаёт предпочтение пространствам, которые не требуют от него усилий и времени, даже если за это нужно больше платить. Поэтому многие компании предпочитают снимать в аренду места в коворкингах, сервисных офисах: там всё включено.

У классного офиса, который всегда в цене, много составляющих. Это и расположение бизнес-центра, и вид из окон, и состояние этажа, на котором пространство находится. На эти моменты собственник не может повлиять напрямую, только оценить их до покупки помещения. Зато внутри своего пространства он может сделать, что угодно. Наглядным примером может служить наш кейс про готовый арендный бизнес с нуля. В нём мы хорошо повысили доходность за счёт увелечения прибыли офиса, а вместе с этим и окупаемость, а офис сдаётся за несколько дней в любой кризис.

Ремонт

Сдать пространство с интересным ремонтом намного проще, потому что арендаторы офисов класса А часто хотят что-нибудь особенное и готовое, чтобы вся команда кайфовала от работы. Сейчас в тренде:

Лофт — это высокие потолки, кирпичные стены, необработанные грубые поверхности, трубы и вентиляция — на виду

У минимализма нет ничего лишнего: только функциональность, максимум пространства и чёткие простые линии

Экостиль: дерево, камень, ткань, вода, мох, много зелени. Он успокаивает и вдохновляет: в таких пространствах люди забывают о городской суете и лучше концентрируются на работе

Хай-тек — стекло, бетон, металл, пластик, ровные чёткие линии и технологичные решения в качестве украшений

Классика всё ещё в тренде, но обыграть еë можно по-разному. Чаще всего в классическом стиле оформляют кабинет руководителя

Если классика близка, но хочется современного прочтения — выбирают неоклассический стиль. Это элементы классики, но без помпезности, массивной мебели и лепнины

Ремонт не обязательно должен быть дизайнерским, всегда лучше, чтобы он просто был. Так помещение выглядит чистым, в нём приятнее находиться.

Гибкость пространства

Хорошо, если пространство будет «гибким», то есть легко и быстро перестраиваться под запрос арендатора. Для этого при ремонте нужно предусмотреть разную планировку: сделать инженерные сети и строительные консоли для перегородок. Если нужно делить пространство на кабинеты — перегородки можно быстро и безболезненно поставить, нужен open space — снять. Продуманная заранее планировка с вентиляцией и противопожарными нюансами делает офис более адаптированным к внешним экономическим потрясениям: его всегда можно перестроить.

Мебель

Часто собственники офисных пространств считают, что мебель нужно покупать под арендатора, но это неправильно. Мебель должна соответствовать дизайну, а офис намного проще, быстрее и дороже сдаётся, если она в нём уже есть. И это напрямую влияет на прибыли офиса.

• Мебель помогает планировать пространство, его можно сделать функциональным: рассчитать ширину проходов, провести под полом проводку к столам, разместить светильники. Арендатору не нужно будет протягивать удлинители и спотыкаться о провода. Освещение будет грамотным, а ширина проходов оптимальной, ведь размер столов тоже будет рассчитан.

• Мебель усиливает дизайн. Арендатор — не дизайнер, поэтому будет покупать мебель, исходя из своего бюджета и представлений о красоте и функциональности. А потом его команда чувствует себя неуютно в пространстве, которое потеряло стиль, и офис хочется сменить. Грамотно и удобно расставить мебель у арендатора тоже получается редко. Поэтому договоры на аренду офисов, в которых всë продумано до мелочей, продлевают чаще.

Мебель подбирают под дизайн, а не арендатора, чтобы пространство не теряло свой стиль и было правильно распланировано

• Арендатор ищет офис, в который можно заехать сразу. Как правило, покупка или перевозка мебели только отнимает время и силы арендатора. Еë нужно выбрать, договориться о логистике, найти грузчиков, заплатить деньги, согласовать грузовой лифт, расставить. Готовый продукт, офис под ключ, в который легко переехать сразу после подписания договора, сдаётся быстрее и снимает головную боль с арендатора.

• Пространство без мебели производит неправильное впечатление. На просмотрах потенциальные арендаторы могут плохо себе представлять, как они будут работать в конкретном пространстве. Когда мебель есть, в воображении автоматически появляются сценарии взаимодействия, работы. Чем больше сценариев и лучше впечатление — тем выше вероятность, что арендатор выберет именно этот офис.

Мы можем пригласить дизайнеров, организовать ремонт, найти грузчиков и расставить мебель. Свяжитесь с нами, если хотите повысить доходность, но не готовы заниматься этими вопросами.

Настроить бизнес-процессы по поиску арендатора

Выбрать надёжного арендатора

Хорошо, если арендаторов, которые хотят снять офис, несколько. Тогда можно оценить, какая компания лучше всего подходит для получения прибыли от офиса. Для этого лучше эксклюзивно работать с одним брокером. Так поток потенциальных арендаторов будет учтëн и понятен и не получится ситуации, когда одна и та же компания приходит на просмотр с разными брокерами. Иначе будет казаться, что спрос выше, чем он есть на самом деле. Прочитать, чем хорош эксклюзивный договор, можно в статье в нашем блоге.

Когда арендаторы готовы снимать офис, мы просим их заполнить оферту, это письмо о заинтересованности. Такое письмо не накладывает обязательств, но помогает понять, что за компания хочет арендовать офис, какая у неë платежеспособность. В оферте указываются юридические данные, которые можно «пробить» по налоговым базам, чтобы посмотреть на доход за прошлые годы. Если это ИП — можно попросить предоставить налоговую декларацию за предыдущий год.

Если компания новая и посмотреть на еë показатели невозможно, это повод задуматься о еë надёжности. Тогда можно попросить рекомендации от партнёров или предложить совершать платежи не ежемесячно, а сразу за квартал или год. Если компания платежеспособная, то такой вариант ей, скорее всего, подойдёт.

Ещё один способ оценить надёжность — спросить у предыдущего собственника, почему арендатор съезжает, насколько он финансово дисциплинирован. Например, собственник может сказать, что компания хорошо платит, но ей нужно расшириться, а предложить ему нечего.

У нас больше всего эксклюзивных площадей в Москва-Сити, потому что собственники нам доверяют. Свяжитесь с нами, если хотите избавить себя от головной боли при выборе арендаторов.

Подготовить помещение к показу

По аналогии с предпродажной подготовкой офис нужно готовить и к показам. После съезда предыдущего арендатора в офисе может быть беспорядок. Остатки упаковки, грязь, следы от ботинок. Это производит неприятное впечатление и влияет и на фото и видеосъемку. Если в объявлении и презентации будут неопрятные фотографии, это снизит конкурентноспособность помещения. Поэтому нужно заказать клининг или сделать косметический ремонт.

Организовать удобный показ

Большая часть потенциальных клиентов хочет посмотреть офис сразу. Например, они находятся в Москва-Сити прямо сейчас, потому что приехали пообщаться с партнером. Если в помещение невозможно попасть сразу, может возникнуть ощущение, что это фейк. К тому же, потенциальный арендатор может уйти к конкурентам, которые могут показать офис сразу. Нужно оставить ключи представителю или брокеру, с которым вы работаете, и дать ему право заказывать пропуск. Так организовать просмотр можно в течение 15 минут.

Если в офисе выключена приточно-вытяжная вентиляция, в нем будет душно. Так человек будет думать только о том, как побыстрее выйти из этого помещения. Хотя бы за 10—15 минут до показа лучше включить вентиляцию. Ещё один момент — запах из канализации. Арендатор может подумать, что этот запах будет в офисе всегда. Чтобы этого избежать, нужно заранее включить воду и дать ей немного потечь. Так засохшие резиновые уплотнители расправятся и перестанут пропускать запах, а приточно-вытяжная вентиляция быстро его устранит.

Поддерживать отношения с арендатором

Если у арендатора складываются хорошие, прозрачные и партнёрские отношения с собственником, он чаще продлевает договор.

Помощь с переездом и комфорт

У арендатора могут быть трудности. Например, с переездом. Москва-Сити — режимный объект, поэтому каждый шаг там нужно согласовывать. Въезд грузового автотранспорта, работа грузового лифта — действия, которые требуют общения с управляющей компанией. Арендатора также могут интересовать вопросы с интернетом и клинингом.

Финансовая дисциплина

Очень важно следить за тем, как платит арендатор, чтобы не было ситуации «арендатор мне второй месяц как должен». При первой же просрочке лучше аккуратно поинтересоваться, что случилось. В договоре обязательно нужно зафиксировать условия и порядок платежей: просрочки, пени. Ситуации бывают разные, иногда можно пойти навстречу и предоставить отсрочку или арендные каникулы, но если просрочка больше десяти дней — это тревожный знак. Об этом лучше сразу рассказать брокеру, с которым вы работаете.

Чтобы повысить доходность и прибыли офиса, нужно создать классный продукт и следить за тем, чтобы он быстро сдавался. Для этого нужно его подготовить: сделать ремонт, расставить мебель, организовать комфортные показы, а потом настроить бизнес-процессы и поддерживать прозрачные отношения с арендаторами.