Кейс: арендный бизнес
с нуля

От помещения в бетоне до офиса в экостиле по проекту голландских архитекторов
7 октября 2020
Клиент обратился в наше агентство, чтобы организовать арендный бизнес: купить офис с хорошим ремонтом и найти арендатора, который туда заедет. Бюджет — 60 млн рублей, планируемый срок окупаемости — 10 лет. Нам удалось сократить это время до 7 лет и 6 месяцев. Рассказываем, как.
Меньше — не значит лучше
За 60 млн рублей в Москва-Сити можно купить два помещения площадью 60 м² или одно — площадью 120 м². «В такой ситуации мы советуем заказчикам взять один большой офис. В помещения размером до 60 м² нередко заезжают „молодые“ компании — они не планируют бюджет на год, за три месяца понимают, что офис в небоскребе обходится слишком дорого, и съезжают, — рассказывает основатель агентства City Towers Александр Чернов. — Арендодателю это невыгодно. Ему приходится несколько раз в год менять партнеров: тратить время на общение, вычитку договоров, но, что важнее — за свой счет оплачивать услуги управляющей компании башни и ставку эксплуатации во время простоя помещения».
Офисы площадью от 100 м² в Москва-Сити арендуют крупные компании — здесь, рядом с клиентами, работают их топ-менеджеры и могут добраться на встречу за 10-15 минут.
Финмодель — всему голова
Мы исследовали рынок Москва-Сити и не нашли ни одного подходящего помещения. В это же время застройщик комплекса «Федерация» анонсировал скидки на 10 коммерческих помещений, расположенных с 70 по 97 этажи башни «Восток» (считается вторым по высоте зданием в Европе после «Лахта-Центра» в Санкт-Петербурге, но опережает его по количеству этажей). На просмотре увидели, что один из офисов легко начнет приносить высокий доход — у него:

  1. Красивый вид из окон. Они выходят на Москву-реку, Министерство иностранных дел, Московский государственный университет, Храм Христа Спасителя, гостиницы «Украина» и «Белград».
  2. Правильная планировка. Следовательно, вдоль одной из стеклянных стен можно разместить опен-спейс, вдоль другой — переговорку и кабинеты руководителей. Это поможет создать комфорт для партнеров, которые приходят на встречи — им не придется проходить через рабочую зону и видеть творческий беспорядок на столах сотрудников.
  3. Отсутствие ремонта. Это возможность разработать дизайнерский проект и создать пространство, в котором команде арендатора будет приятно работать, которым они захотят похвастаться в социальных сетях.

Еще одно преимущество башни «Восток» — отдельный вход с улицы. Благодаря этому арендатор сможет легко объяснить новому сотруднику, как добраться в офис.

Было одно, но — заказчик не хотел покупать помещение в бетоне. Чтобы показать преимущества этого предложения, мы составили финансовую модель, которая показала, что даже при затратах на ремонт, инвестиции вернутся за те же 10 лет.
За спрос денег не берут
Клиент приехал на встречу с представителями застройщика. Вместе мы уточнили детали, сделали встречное предложение по цене, благодаря чему получили дополнительную скидку. «Девелопер продавал 10 офисов по акции, но это не помешало нам составить договор-оферту с меньшей ценой и еще немного сэкономить, — делится Александр. — На рынке недвижимости нужно смело предлагать потенциальным партнерам свои условия сделки и, несмотря на акции, обсуждать стоимость — так можно выиграть больше».
За помещение площадью 122,3 м² в башне «Восток» комплекса «Федерация» клиент заплатил 54 млн рублей.
Многозадачность нам в помощь
Чтобы заказчик начал возвращать вложенные деньги, как только в помещении закончится ремонт, мы работали над несколькими процессами одновременно. Во время регистрации права собственности помогли:

— выбрать проектную компанию, которая разработала дизайн офиса в экостиле, подготовила девять проектов (архитектурный проект, противопожарная система, электроснабжение, слаботочная система, водоснабжение и канализация, вентиляция, кондиционирование, автоматизация дымоудаления, автоматика фанкойлов и радиаторов) и согласовала их с управляющей компанией башни.

— заключить договоры с ремонтной бригадой и прорабом, который вел авторский надзор (контролировал соответствие ремонта проекту и исполнение сроков, а также отвечал на вопросы клиента).
Когда заказчик получил ключи от помещения, в нем начался ремонт. Мы забрали у проектной компании рендеры и начали искать арендатора. Для этого обратились к листу ожидания лояльных клиентов City Towers.

«Компания, специализирующаяся на производстве солнечных батарей, уже полгода искала офис мечты в Москва-Сити. Как только мы выслали им рендеры, они приехали посмотреть помещение, — комментирует Чернов. — В основе корпоративной культуры этой компании, как производителя альтернативных источников энергии, лежит экологичность, поэтому офис в эко стиле пришелся по душе будущим арендаторам. Мы подписали договор аренды на 11 месяцев по ставке 590 тысяч рублей в месяц (60 тысяч рублей за м² в год), получили залог и оплату за два месяца».
Вишенка на торте
Клиент купил недвижимость площадью 122,3 м² в башне «Восток» комплекса «Федерация» за 54 млн рублей, а сдал его за 590 тысяч в месяц. Следовательно, эта инвестиция окупится не через 10 лет, а уже через 7 лет и 6 месяцев — и это при условии, что заказчик не будет повышать арендную ставку. Если же решит ее индексировать, то вернет вложенные деньги и начнет зарабатывать еще раньше.

«Покупка помещения в бетоне дает возможность создать пространство, в котором сотрудники будут кайфовать от работы и максимально концентрироваться на задачах, а, значит, приносить компании много пользы. Я называю такие офисы «умными» и считаю, что за ними будущее. А сдать их всегда можно по самым высоким ставкам— на сентябрь 2020 года это 60 тысяч рублей за м² в год, — пояснил Александр Чернов.